недвижими имоти

Правно съпровождане при сделки с недвижими имоти

Сключване на сделка за покупко-продажба на имот (предварителен договор или нотариален акт) без съдействието на адвокат представлява огромен правен риск за всички страни по сделката!

адвокат Христо Василев VD&A
адв. Христо Василев

Сделките с недвижими имоти бележат невиждан ръст през последните 2-3 години. Не само броят на покупко-продажбите се увеличиха неимоверно много, но също така и цените на продаваните имоти. Същевременно, характерна особеност на пазара на имоти в България е масовото неглижиране от страна на участниците в нотариалните производства (покупко-продажбата на имоти) на правните опасности, които могат да възникнат след подписването на предварителния договор или на нотариалния акт.

Как е в Европа и защо у нас не е като в “белите държави”

Докато в развитите държави от ЕС, като Франция, Германия, Белгия, Холандия и други, 99,9% от сделките с недвижими имоти се подготвят и контролират от адвокатите на страните, в България ролята на адвокат се изпълнява от … брокера. Това е разбира се един правен абсурд, не само защото брокерите не са правно компетентни, но и защото те често “защитават” интересите, както на купувача, така и на продавача.

Нашите клиенти от други страни на ЕС, които инвестират в имоти в България, са винаги крайно учудени от факта как въобще е възможно при имотни сделки с огромен материален интерес, страните да не ползват услугите на свой доверен адвокат, като по този начин се излагат на огромни и напълно неоправдани правни рискове.

Брокер на недвижими имоти – всичко друго но не и адвокат

В България, брокерът на недвижими имоти има една единствена задача – да продаде възможно най-много обекти и да получи възможно най-висока комисионна. Комисионната, както всички знаем, най-често се заплаща както от купувача, така и от продавача, като често и двете страни плащат на един и същ брокер. В замяна на високите комисионни, които страните заплащат, те често биват убеждавани (успокоявани) от брокерите, че той (брокерът) ще подготви всички документи, ще провери имота за тежести и едва ли не ще “гарантира” правната изрядност на сделката.

За съжаление обаче това съвсем не е така. В момента, в който брокерът си е получил комисионната за сделката, неговите задължения приключват и всички евентуални последствия остават за участниците в производството. Всъщност, задълженията на брокера са да подпомогне сключването на сделката, като “събере” купувача с продавача, като за това получава определено търговско възнаграждение (комисионна). Брокерът няма задължение да следи за правната изрядност на сделките, а и няма необходимият правен капацитет (образование, опит, правни познания и др.) за това.

Липса на материален интерес от страна на брокера и конфликт на интереси

Не на последно следва да се отбележи и това, че брокерът е заинтересован сделката да се случи на всяка цена за да си получи възнаграждението. Дори в случай, че той намери евентуален правен порок при сключването на сделката, той няма интерес да съобщи за това на страните, тъй като това ще доведе до не-сключване на сделката и загуба на комисионна. Всичко това е още по-проблематично, когато брокерът “представлява” и двете страни, което както отбелязахме по-горе, е напълно недопустимо.

Ролята на нотариуса – задължителна по закон, но недостатъчна за пълната защита на страните

Задълженията на нотариуса при покупко-продажбата на недвижими имоти са регламентирани в ГПК и ЗНД. Най-общо казано, нотариусът изповядващ сделката има задължение да се увери, че страните имат представителна власт, както и че са изпълнени особените изисквания на закона (ГПК). Нотариусът проверява самоличността на страните, прави справки в регистрите на населението, следи за всички изискуеми по закон документи и декларации (напр. декларации по ДОПК, СК, ЗМИП и др.).

За какво следи нотариусът – основно за интересите на държавата

За съжаление, през последните години законодателството ни се промени в насока на прекомерна защита на интересите на държавата, за сметка на страните в нотариалното производство. Нотариусите бяха натоварени със задължения, като например:

  • да изследват произхода на средствата по ЗМИП;
  • да следят да бъдат платени всички данъци по ЗМДТ;
  • да изискват декларация от продавача по ДОПК, че същият не дължи данъци;
  • да следят сделките да не се заплащат в брой, съгласно изискванията на Закона за ограничаване на плащанията в брой, и много др.

Всички тези действия защитават интересите на обществото и на държавата, но по никакъв начин не помагат на продавача и купувача да избегнат евентуални проблеми.

За какво нотариусът не следи и съответно не носи никаква отговорност

За съжаление, това което нотариусът не контролира е именно дали след сключване на сделката, някоя от страните (най-често купувачът) няма да се окаже с куп задължения или дори още по лошо, няма да бъде отстранен от владението си върху имота (евикция).

А за съжаление, българското законодателство е далеч от съвършено и възможностите за увреждане интересите на купувача след сделката са безброй. Така наречените “тежести” съвсем не изчерпват богатата палитра от опасности за купувача (а в определени хипотези дори за продавача).

Сделките с недвижими имоти са като бомба със закъснител – 90% от проблемите могат да се появят след подписването на нотариалния акт.

Достатъчно е само да упоменем отменителния иск (Павлов иск), по който и продавачът и купувачът могат да загубят всичко (което са получили) след сключване на сделката. В тази хипотеза купувачът може да бъде отстранен от имота, а продавачът да бъде задължен да възстанови получената сума.

Друг често срещан проблем е при дарен имот, обект на сделка, в последствие, наследници да претендират за запазена част от наследството и да я получат от вече продадения на трето лице имот.

Следва да не забравяме и за изключително често срещания проблем на ненапълно (неправилно) заличени ипотеки и други материални тежести, които изискват задълбочен правен анализ и оценка на риска.

Всички гореспоменати рискове са извън компетентността и задълженията на нотариуса. Страните по сделката трябва да се убедят, че тези рискове са напълно елиминирани, което за съжаление в България често се неглижира. Като резултат, все по-чести са случаите на обявени за нищожни нотариални актове или предявяване на съдебни искове след изповядване на сделките.

Предварителният договор – най-опасният етап от сделката

Предварителният договор в никакъв случай не е задължителен елемент от сделката за покупко-продажба на недвижим имот. В един идеализиран вариант, купувачът и продавачът се “срещат” при нотариуса, където подписват нотариалния акт, подготвен или одобрен от нотариуса. Никакви предварителни договори не са необходими за да се подпише нотариалния акт.

В практиката обаче, предварителният договор играе особено важна роля. Страните по сделката се нуждаят от определено технологично време да се подготвят за сделката. Купувачът най-често трябва да осигури средствата за покупката, като често зависи от финансираща банка. Банката от своя страна изчаква определени документи от продавача. Продавачът следва да подготви ред документи, като данъчна оценка, да заплати всички данъци по ЗМДТ и др. При сделки с юридически лица, да се подпише решение на общото събрание и т.н.

Поради това, в почти всички случаи в България, страните подписват предварителен договор, след което продавачът спира имота от продажба (или поне така обещава).

С нотариална заверка или не?

Предварителният договор не е задължително да бъде нотариално заверен. Пълномощните, по които се подписва предварителния договор също не е необходимо да са заверени нотариално. Всичко това улеснява страните по сделката, но и представлява сериозен правен риск и най-вече предпоставка за имотни измами.

Капаро

В България, при подписване на предварителния договор, купувачът обикновено заплаща капаро в размер на около 10%. Ако сумата на сделката е 150 000 евро, това означава, че купувачът заплаща 15 000 евро на основание единствено предварителен договор. При това, липсва каквато и да било правна защита, като купувачът дори няма реална представа дали продавачът е реалният собственик, нито дали има представителна власт. Купувачът, за разлика от нотариуса, няма достъп до национална база население и не може да провери действителността на представените документи за самоличност. За наличие на тежести или рискове от евентуални бъдещи искове, дори не говорим.

Поради тези причини, рискът за купувача, във времевия отрязък между подписването на предварителния договор и подписването на нотариалния акт е огромен.

Обявяване на предварителния договор за окончателен – възможност за купувача, но и риск за продавача

В българското законодателство съществува правна възможност за обявяване на предварителния договор за окончателен. Това е предвидено в чл.19 от ЗЗД, който гласи:

Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.

чл.19 от ЗЗД

Тази правна възможност дава право на купувача, при наличие на правно издържан предварителен договор, същият да бъде обявен от съда за окончателен, в случай, че продавачът се откаже да подпише нотариалния акт. Въпреки, че това е един не лош защитен механизъм за купувача, особено ако е заплатено капаро, то той крие своите рискове.

Рискове за купувача

Основният риск за купувача е, че предварителният договор няма да е съставен надлежно и съответно съдът няма да го обяви за окончателен. Предварителният договор може да страда от много правни пороци. Поради това ние рядко сме срещали правилно съставени договори, които биха издържали в съда. В случай, че купувачът е заплатил капаро и договорът не е е обявен за окончателен, шансовете за възстановяване на капарото по общия ред са минимални.

Дори в случай, че предварителния договор бъде обявен за окончателен, то съдебното решение, макар и изпълняващо ролята на документ за собственост, ще бъде особено уязвимо от правна гледна точка. Това е така, защото за разлика от покупка посредством нотариален акт, придобиване на собственост със съдебно решение на основание предварителен договор, може да страда от ред правни пропуски. Както писахме по-горе, при изповядването на сделката пред нотариус, той има за задължение да изпълни особените изисквания на закона (ГПК). Нотариусът следи продавачът да подпише всички необходими по закон декларации, да е заплатил данъците на имота, самият той да няма данъчни задължения и т.н. В случай на обявяване на окончателния договор за окончателен, всички тези изисквания няма да бъдат спазени. Като резултат, вероятността, че имотът ще се окаже вещно обременен или обект на бъдещи искове, е значително по-голяма.

Рискове за продавача

Макар, че изглежда нелогично, продавачът също поема определени рискове ако предварителният договор бъде обявен от съда за окончателен. Например, ако след подписване на предварителния договор, продавачът разбере, че условията на окончателния договор не са правилно договорени и поради това са му неизгодни. В такъв случай, той може да реши, че желае да възстанови капарото и дори да заплати, евентуално договорена, неустойка. Вместо това обаче, купувачът може да предпочете да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен, като по този начин сериозно накърни интересите на продавача.

Съществуват и ред други правни рискове за продавача, на които ще се спрем в отделна статия.

Защо ви е нужен добър адвокат при сделки с недвижими имоти

Както писахме по-горе, в развитите европейски държави никой не си и помисля да сключи сделка за покупко-продажба на имот без съдействието на адвокат. В България обаче, брокерите масово успяват да заблудят страните, че интересите им са защитени. Това разбира се е пълен абсурд. Рисковете, които поемат страните са напълно неоправдани, за което свидетелстват многобройните евикции и съдебни искове. При нивото на цените на имотите у нас в момента, подобни правни последствия често имат катастрофален ефект.

Ако подсигурите правната изрядност на сделката с помощта на мен и екипът ми, ще избегнете всякакви правни рискове след подписването на предварителния договор и/или нотариалния акт. Допълнителните разходи за адвокатското възнаграждение са в пъти по-малки от разходите, които ще заплатите на своя брокер, само затова, че ви е показал определен имот, който вие сте харесали и решили да закупите.

За съдействие, моля да се свържете с нас или да изпратите директен имейл на отдела за недвижими имоти: imoti@bglaw.eu

Leave a Reply

Your email address will not be published.